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      2. 并購視角下,看物業服務企業新動向

        近年來,外延式并購已成為物業服務企業拓展業務范圍的新趨勢。2018年上半年以來,物業管理行業并購頻次和并購規模進一步增加,其中,雅生活服務以12倍PE收購紫竹物業,為公司拓展多元化業務打下良好基礎。
        從政策方面看,住建部取消物業服務企業資質等級制度,意味著物業管理行業完全市場化,物業服務質量的競爭將會更加激烈。而從物業管理行業的財務數據上可以看出,物業管理行業正處在發展上升期,營收凈利穩步增長,毛利率也在持續上行。
        物業管理行業將在新動向中迎來新的一輪發展機遇。

        行業并購潮漸起,新三板成絕佳并購池
        2018年4月9日,雅生活服務發布公告,公司出資2.05億元收購紫竹物業51%股權。紫竹物業于2016年12月掛牌新三板,2017年11月摘牌。根據此次收購情況,雅生活服務大概以12倍PE,收購了紫竹物業51%的股權。
        外延式并購已成為地產物業服務公司增加在管面積,拓展多元化業務的首選。
        除了雅生活服務,彩生活從2015年也開始進行兼并收購,以3.3億元收購深圳開元國際100%股權,此次并購增強了彩生活在中高端社區物業管理方面的實力。彩生活計劃2020 年實現管理面積25 億平方米,其中近半數面積將依靠收購獲取。通過并購、聯盟,擴大管理規模,增加服務客戶數量,有利于發揮集約和規模效應,推動行業快速發展。
        各公司的并購目標與業績目標,證實了物業市場的高速增長,以及跑馬圈地模式的啟動。

        在收購目標的篩選上,公司更加青睞已形成一定規模的優質物業服務公司。
        例如,雅生活服務公司管理層就曾表示會將重點關注管理面積在1000 萬平米以上,凈利潤不低于1000 萬元,凈利率在8-10%的優質物業管理公司。
        據統計,按照2017年年報數據,新三板物業企業中,共有17 家企業滿足以上凈利潤及凈利率要求,地產物業公司將目標瞄準在優質物業管理管理公司,新三板公司數量多,信息披露程度高,便于篩選企業尋找合適標的。在地產物業公司的并購浪潮中,新三板或成為頗具熱度的“并購池”。

        物企盈利能力穩中有增,凈利潤增速上行
        以集中物業服務公司最多的新三板來看,物業整體板塊的盈利能力在2017 年穩中有增,在上游地產企業進入增速放緩的存量時期時,位于產業鏈后端的物業管理行業仍舊保持了良好的發展態勢。

        根據47家公布年報的新三板物業服務公司數據統計,2017 年其營業收入合計為127.50 億元,同比增長24.62%,增速基本與上年持平。凈利潤增長迅速,同比增長56.59%。2015-2017年營收和凈利中位數也均有增長,且增幅大于往年。

        根據Wind 統計數據,2017 年累計房屋竣工面積為10.15 億平方米,住宅/辦公/商業/其他累計竣工面積分別為7.18/0.40/1.27/1.30億平方米(其他類包含公共類、產業園、學校、醫院等)。
        告別2010 年之前房地產高速增長的時代,2013 年以來,市場整體發展速度趨向平穩,各業態出現了不同程度的下降,尤其是住宅類表現明顯,2012/2013/2014年均出現了負增長。

        物業管理行業伴隨著房地產的產生而走過了很長的一段時期,但其大發展才剛剛開始,伴隨著市場的變化,物業管理行業展示了其發展新動向:
        拓展非住宅管理,多業態并存將成潮流
        房地產市場轉入存量發展,因此各類型物業的增速在未來幾年將逐漸放緩。但除住宅外,其他三種物業形態均有上升趨勢,尤其是商業類和其他類(公共類、產業園、學校、醫院等)。
        無論是基于現實還是著眼未來,拓展非住宅管理都成為必然趨勢。
        另一方面,住宅物業管理服務費偏低,且多以現金形式進行收付交易,業主分散,存在一定的資金管理風險。因此將業務范圍從傳統的住宅物業管理服務拓展至專業性要求更高的醫院物業管理、產業園區物業管理等非住宅類物業管理服務,以尋求新的發展機遇,多業態發展正引領物業管理行業新方向。
        繼續加碼智能化、集成化,掘進增值服務
        在傳統物業的模式之下,很多物業管理企業也通過提升服務等級和特色服務等方式,獲取擴大自身的客戶黏性以及品牌口碑。而在互聯網,移動互聯網、物流服務、電子商務等新技術的帶動下,在傳統的物業服務以外,更多的依附和圍繞于不動產使用者的服務經營項目逐漸產生,使物業管理企業具備進入這些服務領域的先發優勢。同時新技術的應用又對傳統的物業管理產生正向作用,使物業管理服務的標準化難度下降,更有利于傳統行業集中度的提升。
        2016 年國家發布“十三五”規劃綱要,提出實施創新驅動發展戰略,新技術的創新與應用、智慧社區的建設與評價得到各層面的認可,對傳統物業管理轉型升級來說是重大政策利好,促進了行業的持續、快速發展。
        同時,國內領先的物業企業正將智慧化推向更標準和精細的深度之上。2015年,綠城服務攜手住建部及中國城市科學研究會建立智慧城市聯合實驗室,開展對智慧園區理論體系研究,隨后共同編寫了國內行業標準《智慧園區建設指南》和書籍《中國智慧園區建設標準體系研究》,推動了智慧社區、智慧城市的進步。


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